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天津市业主大会和业主委员会活动规则

来源:市国土房管局 2008/11/21

第一章 总则


  第一条 为了规范业主大会、业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据《物业管理条例》(国务院令第504号)和《天津市物业管理条例》等有关法规,制定本规则。
  第二条 本市行政区域内实施物业管理的项目成立业主大会、选举业主委员会,及其活动适用本规则。
  第三条 市物业管理行政主管部门和区、县人民政府负责对业主大会和业主委员会活动进行指导和监督。
  区、县物业管理行政主管部门负责对本辖区内业主大会和业主委员会活动进行监督和管理。
  街道办事处、乡镇人民政府应当明确责任部门和专职人员,负责对本辖区内业主大会和业主委员会活动进行指导和管理。
  第四条 居民委员会、村民委员会、社区工作站(以下统称居民委员会)应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。
  第五条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行管理职责,支持其开展工作,并接受其指导和监督。
  第六条 各有关部门应当支持业主委员会依法履行职责、开展工作,对物业管理用房、共用部位和共用设施设备以及业主委员会活动经费的使用不得干预。
  第七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
  第八条 本市实行物业管理联席会议制度。
  物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集,由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。
  出现下列情形时,业主委员会、物业服务企业或者居民委员会应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府及时召开会议:
  (一)业主委员会不依法履行职责的问题;
  (二)业主委员会换届过程中出现的问题;
  (三)履行物业服务合同中出现的重大问题;
  (四)提前终止物业服务合同的问题;
  (五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;
  (六)需要协调解决的其他物业管理问题。
  街道办事处或者乡镇人民政府负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议的成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任,街道办事处或者乡镇人民政府会同区、县物业管理行政主管部门负责督促。

 

第二章业主大会


  第九条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。
  第十条 一个物业管理区域成立1个业主大会。业主大会自首次业主大会会议选举产生业主委员会之日起成立。
  第十一条 已交付使用的新建物业有下列情形之一的,应当成立业主大会:
  (一)业主入住率达50%以上;
  (二)首位业主实际入住达2年以上。
  第十二条 首次业主大会会议由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责召集。
  符合成立业主大会条件的,业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后1个月内,在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下,负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。
  第十三条 同一个物业管理区域内业主人数不足100人的,全体业主组成业主大会;业主人数在100人以上的,可以按照业主总数的一定比例推选业主代表,组成业主代表会(以下统称业主大会),代表业主履行业主大会职责。业主代表会的代表组成,不得少于35人。
  业主代表在行使所代表业主的表决权前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并在业主代表会会议上如实反映所代表业主的意见。
  第十四条 筹备成立业主大会应当建立筹备组,筹备组由业主3至7名,街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各1名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。
  第十五条 筹备组应当自组成之日起30日内(成立业主代表会的60日内)在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。
  第十六条 筹备组履行下列职责:
  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
  (二)确认业主身份和业主人数,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
  (三)确定业主委员会成员候选人产生方案及名单,并公示征询意见;
  (四)按照示范文本拟定业主大会议事规则草案、提出临时管理规约的修订意见,制定管理规约草案; 
  (五)确定业主代表产生的条件、方式和人数,组织推选业主代表; 
  (六)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
  前款规定的各项内容,应当在首次业主大会会议召开15日前,以书面形式在物业管理区域内公告。成立业主代表会的,应当在会议召开15日前,以书面形式送交参加会议的业主代表。
  筹备组履行职责的期限,应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。
  第十七条 业主代表以幢、门、楼层等为单位,由业主推选。筹备组应当将推选业主代表的方式、代表条件、代表人数以书面形式在物业管理区域内公告。
  推选业主代表候选人,由筹备组组织业主推荐与业主自荐相结合的方式产生。
  在推选单位内,候选人只有1人的,其所代表业主二分之一以上书面同意即可当选业主代表,未超过二分之一以上书面同意,则重新提名选举;候选人为2人以上的,所代表业主二分之一以上书面同意的即可当选业主代表,未超过二分之一以上书面同意的,在得票多的2名候选人中重新选举,票多者当选。
  业主代表产生后由筹备组以书面形式在物业管理区域内公告。业主代表的变更应当由其所代表的业主二分之一以上书面同意。
  第十八条 业主投票权按照业主专有部分建筑面积和业主数量计算。
  专有部分建筑面积可以根据物业项目的实际情况以适宜的建筑平方米为投票单位,具体计算方法由业主大会议事规则规定。
  业主身份及其专有部分建筑面积以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
  单个业主拥有多个或者数人共有1个物业专有部分的,其业主投票权人数按1人计算。
  第十九条 首次业主大会会议应当讨论决定下列事项:
  (一)业主大会议事规则;
  (二)管理规约;
  (三)选举业主委员会;
  (四)与物业服务企业拟定的物业管理服务内容和服务标准;
  (五)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
  第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续:
  (一)业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况;
  (二)业主大会议事规则;
  (三)管理规约。
  对符合规定的,街道办事处、乡镇人民政府应当在7个工作日内出具备案证明。对不符合规定的,街道办事处、乡镇人民政府应当说明理由,7个工作日内退回。
  街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况,及时书面告知区、县物业管理行政主管部门。
  备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内,将变更内容书面告知原备案部门。
  第二十一条 业主大会议事规则应当包含下列内容:
  (一)业主大会名称,物业项目地址、四至范围;
  (二)业主大会权利;
  (三)业主委员会职责;
  (四)业主大会的议事方式及表决程序;
  (五)业主大会定期会议的时间和形式;
  (六)业主代表的产生方式;
  (七)业主委员会委员的组成和任期;
  (八)业主投票权确定办法;
  (九)活动经费的使用;
  (十)印章的使用和管理; 
  (十一)其他关于业主大会的重大事项。
  第二十二条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主享有的权利和履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项,依法作出约定。
  管理规约经业主大会会议通过后对全体业主具有约束力。
  第二十三条 业主大会议事规则、管理规约不得与法律、法规及本市的有关规定相抵触。
  第二十四条 下列事项由业主大会决定: 
  (一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;
  (二)选举、更换业主委员会成员,监督业主委员会的工作;
  (三)审定物业服务合同内容,选聘、解聘物业服务企业;
  (四)制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项;
  (五)专项维修资金的筹集、使用方案,并监督实施;
  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
  (七)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
  第二十五条 业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。业主大会作出的决定,应当在物业管理区域内公告,对全体业主具有约束力。
  业主大会依法签订的物业服务合同,由全体业主共同承担民事责任。
  第二十六条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主委员会应当告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门,并在街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门的指导监督下,做好业主共同财产清算工作后,将业主大会印章交回街道办事处、乡镇人民政府并由其销毁。

 

第三章 业主委员会


  第二十七条 业主委员会是业主大会的日常工作机构,执行业主大会的决定事项。业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数,由5至15人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。
  第二十八条 业主委员会成员应当符合下列条件:
  (一)遵守国家有关法律、法规;
  (二)具有完全民事行为能力;
  (三)遵守业主大会议事规则和管理规约,按时交纳物业管理服务费;
  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
  (五)具有一定的组织能力和协调沟通能力;
  (六)身体健康,具备必要的工作时间。
  业主委员会成员候选人,可以由现业主委员会提名推荐或者由5%以上的业主联名推荐。
  第二十九条 首届业主委员会成员的候选人在业主自荐或推荐的基础上由筹备组根据业主委员会成员条件研究确定,并以书面形式在物业管理区域内公告。
  业主委员会成员的产生通过召开业主大会会议,由业主直接投票或者业主代表将其所代表的业主投票的书面意见如实反映,采取差额选举方式依据得票多少顺序产生。
  选举产生业主委员会后,筹备组应将选举结果在物业管理区域内公告。
  第三十条 新当选的业主委员会成员应当参加区、县物业管理行政主管部门组织的培训。
  街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门应当采取不同形式,定期对业主委员会成员进行物业管理有关规定和相关知识的培训,并建立培训档案。
  第三十一条 业主委员会应当履行下列职责:
  (一)召集业主大会会议;
  (二)定期报告有关决定执行情况,提出物业管理建议;
  (三)在业主大会会议作出决定后30日内,代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同;
  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
  (五)督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳;
  (六)组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认,并监督实施;
  (七)监督管理规约的实施;
  (八)组织筹集专项维修资金;
  (九)组织业主委员会换届和补选工作;
  (十)完成业主大会交办的其他事项。
  第三十二条 业主委员会应当在业主大会确定物业服务企业后30日内,代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会未按期代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同的,由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不履行职责的,在区、县物业管理行政主管部门的指导下,街道办事处、乡镇人民政府组织成立由业主和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会代表组成的筹备组,按照规定重新选举业主委员会。筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任。
  在重新选举业主委员会期间,物业服务企业、业主应当按照业主大会通过的物业服务合同履行各自的权利和义务;重新选举产生的业主委员会应当在30日内补签物业服务合同。
  第三十三条 业主委员会成员缺员的,业主委员会应当召开业主大会会议进行补选。
  业主委员会成员缺员50%以下,业主委员会不及时组织补选的,由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不组织补选的,在区、县物业管理行政主管部门的指导下,由街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织召开业主大会会议,按照规定补选业主委员会成员。
  业主委员会成员缺员50%以上或者业主委员会主任、副主任全部辞职,业主委员会不及时组织补选的,由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不组织补选的,在区、县物业管理行政主管部门的指导下,由街道办事处、乡镇人民政府按照规定组织选举新的业主委员会。
  第三十四条 业主委员会委员任期届满2个月前,应当召开业主大会会议进行换届选举,做好下列换届筹备工作:
  (一)起草本届业主委员会工作情况的报告;
  (二)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
  (三)确认业主身份和业主人数,确定业主在业主大会会议上的投票权数;
  (四)将业主委员会成员候选人的基本情况和物业服务企业开具的交纳物业管理服务费的证明等在物业管理区域内进行公示;
  (五)做好召开业主大会会议的其他准备工作。
  新一届业主委员会成员候选人,可以由现业主委员会提名推荐或者由5%以上的业主联名推荐。
  业主委员会应当将上述换届筹备工作情况报告街道办事处或者乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门。
  第三十五条 业主委员会任期届满不及时组织换届选举的,由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不履行职责的,在区、县物业管理行政主管部门的指导下,街道办事处、乡镇人民政府组织成立由业主和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会代表组成的筹备组,按照规定重新选举新一届业主委员会。筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任。
  第三十六条 经业主委员会或五分之一以上的业主提议需变更业主委员会成员的,由业主委员会组织召开业主大会临时会议作出决议,并以书面形式在物业管理区域内公告。 
  第三十七条 业主委员会成员有下列情形之一的,其业主委员会成员职务自行终止:
  (一)物业转让、灭失等原因不再是业主的;
  (二)连续1年以上不在本物业管理区域居住的;
  (三)以书面形式提出辞职的;
  (四)因身体健康原因丧失工作能力的;
  (五)在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。
  业主委员会成员有上述情形之一的,业主委员会应当在物业管理区域内公告。
  第三十八条 业主委员会成员有下列情形之一的,经业主大会会议通过取消其业主委员会成员职务:
  (一)无故连续3次缺席业主委员会会议的;
  (二)有犯罪行为的;
  (三)拒不履行业主义务的;
  (四)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
  发生本规则第三十六条、第三十七条和本条第一款规定的业主委员会成员情况变更的,应当向街道办事处、乡镇人民政府备案,备案后由业主委员会在物业管理区域内公告。
  第三十九条 业主委员会换届的,原业主委员会应当在20日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物,移交给新一届业主委员会。
业主委员会成员职务终止的,应当在5日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。
  第四十条 业主委员会及其成员未在规定时间内将保管的资料、印章和财物移交的,由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府和辖区的公安派出所协助移交,也可以依法向人民法院提起诉讼;造成财物毁坏、灭失的,依法承担赔偿责任。
  第四十一条 业主委员会不得从事经营活动,其成员不得在为本物业管理区域提供物业管理服务的物业服务企业中任职。
  第四十二条 业主委员会应当建立日常工作制度。经业主大会同意,业主委员会可以聘请专职执行秘书,协助处理业主委员会的日常事务。专职执行秘书应当经过物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的培训。
  专职执行秘书津贴从业主委员会活动经费中列支或者由业主委员会筹集,不得向物业服务企业摊派。
  第四十三条 业主委员会应当建立工作档案。工作档案一般包括下列内容:
  (一)各类会议记录、纪要;
  (二)业主大会决议、业主委员会决定等书面材料;
  (三)业主委员会选举、换届的有关材料;
  (四)业主名册;
  (五)物业服务合同;
  (六)有关法律、法规和业务往来文件;
  (七)业主的书面意见、建议书;
  (八)公告、公示及其证明材料;
  (九)共用部位和共用设施设备维修资金收支和使用情况;
  (十)物业服务企业提供的共用部位和共用设施设备运行状况的报告;
  (十一)其他书面和实物资料。
  业主委员会工作档案应当指定专人保管,放置在业主委员会办公场所或者物业服务企业在物业管理区域内的办公场所。

 

第四章 会议


  第四十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
  业主大会会议应当由业主委员会组织召开。会议由业主委员会主任主持,主任因故缺席时,由副主任主持。
  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定按时召开。
  有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
  (一)五分之一以上业主提议的;
  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
  (三)业主大会议事规则规定的其他情况。
  发生应当召开业主大会临时会议的情形,业主委员会不履行组织召开会议职责的,由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集,其他任何单位和个人不得组织召集。
  第四十五条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前,将会议通知及有关材料书面送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。业主因故不能参加会议的,可以书面委托代理人参加会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托其所代表的业主参加。
  住宅项目的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
  第四十六条 业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后,由业主代表在业主大会投票时将业主本人签字后的投票意见如实反映。
  第四十七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
  采用书面形式征求业主意见决定有关事项的,业主委员会应当按照下列程序进行:
  (一)在决定有关事项15日前,公告拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排;
  (二)组织发放、回收表决票并做好记录;
  (三)组织10名以上非业主委员会成员的业主监督票数统计活动,由2名业主委员会成员负责唱票、记票,2名非业主委员会成员的业主负责监票,并对统计结果签字确认;
  (四)3日内,在物业管理区域内公布投票结果。
  在表决同一事项时,业主应当明确表示同意或者不同意,业主弃权的,视为同意。
  采用书面形式征求业主意见决定有关事项的,应当使用全市统一式样的业主大会会议表决票。表决票应当由业主本人签名。
  第四十八条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
  制定和修改业主大会议事规则,制定和修改管理规约,选举业主委员会或者更换业主委员会成员,选聘和解聘物业服务企业,决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
  第四十九条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规及我市有关规定。
  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
  业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
  业主委员会超越职权作出决定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。
  第五十条 业主大会召开会议时,区县物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会和使用人的代表可以列席业主大会会议。
  第五十一条 业主委员会应当建立议事和重大事项报告制度,并依法按照业主大会议事规则规定开展工作。经三分之一以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由街道办事处、乡镇人民政府指定1名委员召集和主持业主委员会会议。
  第五十二条 业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席,作出的决定必须经全体成员半数以上同意。
  业主委员会应当在作出决定之日起3日内,将会议情况以书面形式在物业管理区域内公告。
  第五十三条 业主大会和业主委员会会议由业主委员会做好书面记录并存档。业主大会作出的决议,由出席会议的人员签字后存档。

 

第五章 经费和活动用房


  第五十四条 业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费1%的比例提取活动经费,具体办法在物业服务合同中约定。
  活动经费应当在物业服务企业服务收费中列支。
  第五十五条 活动经费主要用于召开业主大会会议和支付业主委员会履行职责过程中实际产生的相关费用。
  具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布1次,并接受业主的监督。
  第五十六条 业主大会采用招标投标方式选聘物业服务企业的,招标所发生的费用由中标物业服务企业垫付,并在签订物业服务合同中约定从利用全体业主共用部位经营收益或者收取的机动车场地占用费等费用中冲抵。
  第五十七条 业主委员会的活动用房由物业服务企业与业主委员会协商确定。

 

第六章 印章管理


  第五十八条 业主委员会持街道办事处或者乡镇人民政府出具的备案证明到公安部门指定的单位刻制业主大会印章。
  业主大会印章所刻名称应与街道办事处或者乡镇人民政府出具的备案证明上所标注名称一致,印章形状统一为圆形,直径为3.8厘米,字体为宋体。
  第五十九条 业主大会印章由业主委员会指定专人负责保管,并建立用印记录制度。
  第六十条 业主大会印章应当用于业主大会与物业服务企业签订物业服务合同或其他与物业服务有关的活动。
  业主委员会依照法定职责使用印章,违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的责任。
  第六十一条 业主委员会应当妥善保管并依法使用业主大会印章。印章遗失的,业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证,到街道办事处或者乡镇人民政府办理重新刻制印章证明手续,按照规定重新刻制业主大会印章。

 

第七章 附则


  第六十二条 业主自行管理物业、委托其他管理人管理物业和原有住宅区实施物业管理的项目成立业主大会、选举业主委员会可以参照本规则执行。
  第六十三条 未明确街道办事处、乡镇人民政府的,由物业所在地的区、县人民政府指定相邻的街道办事处、乡镇人民政府负责组织成立业主大会、选举业主委员会及其他相关工作。
  天津经济技术开发区、天津港保税区、天津新技术产业园区等功能区,在物业管理行政主管部门的指导下,由其所在管理委员会指定具有社区管理职能的有关部门,负责组织成立业主大会、选举业主委员会及其他相关工作。
  第六十四条 业主配偶出具《结婚证书》和能够证明其权属的合法有效文件或者《商品房买卖合同》,证明其与业主关系,并出具所购房屋为婚后共同财产的具结后,可以参加业主代表或者业主委员会成员的选举。
  第六十五条 本规则自2008年12月20日起施行。《天津市业主委员会活动规则》(津政发〔2005〕67号)、《天津市业主会管理办法》(津房物〔2004〕184号)同时废止。


 

                                                          天津市国土资源和房屋管理局
                                                           二〇〇八年十一月二十一日